Nullité d'une assemblée générale de copropriété : la remise en état de travaux déjà réalisés peut-elle être demandée ?

Ai-je intérêt à demander l'annulation d'une assemblée générale de ma copropriété régularisant des travaux sur des parties communes si ces travaux sont déjà terminés ?

Dans un précédent article, nous avons détaillé les conditions permettant de contester une décision d'assemblée générale : qualité, délai pour agir et portée de la nullité selon la nature du vice.

La perception de l’intérêt concret d’une telle annulation n’est toutefois pas toujours perceptible à première vue.

Un dossier récent traité par le cabinet permet d'aller plus loin et de répondre à cette préoccupation : à quoi sert cette nullité lorsque les travaux qu'une résolution annulée avait autorisés sont déjà réalisés ?

La nullité n'est jamais automatique et tous les vices ne se valent pas.

En règle générale, les praticiens décèlent des erreurs de computation de voix, ou l'absence d'un document requis pour une résolution précise, lesquelles n'affectent en principe que cette résolution.

Or, dans notre cas, c'est un vice touchant la tenue même de l'assemblée qui a été identifié par le cabinet : le lieu de réunion.

L'article 9, dernier alinéa, du décret du 17 mars 1967 pose le principe : sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de situation de l'immeuble.

Une dérogation n'est possible que par une décision expresse de l'assemblée, prise à la majorité, et qui ne vaut que pour les réunions postérieures à son adoption mais jamais pour celle au cours de laquelle elle est votée.

Cette irrégularité portant sur les conditions de tenue de l'assemblée elle-même, elle ouvre droit à une sanction radicale : la nullité affecte l'ensemble des résolutions votées le jour de l’assemblée.

Un jugement du 20 août 2025 du tribunal judiciaire de Grasse (RG n°23/03995) en illustre l’application : un tribunal a prononcé la nullité d'une assemblée générale « en son entier » après avoir constaté qu'elle s'était tenue dans une commune différente de celle autorisée par une précédente délibération, en violation de l'article 9 du décret, d'ordre public.

La nullité s'impose selon ce jugement « sans qu'il y ait à rechercher si l'irrégularité commise a ou non causé un préjudice personnel au demandeur et sans que celui-ci ait à justifier d'un grief ».

Dans notre cas, la configuration était encore plus claire : une résolution autorisant, pour l'avenir, la tenue des assemblées générales dans une autre commune que celle du lieu de l’immeuble figurait à l'ordre du jour de cette même séance.

Autrement dit, au moment où l'assemblée s'est tenue dans ce lieu, aucune autorisation même pour une autre commune n'existait encore.

Un vice de ce type vaut pour toutes les résolutions de la séance, à la seule condition, posée par l'article 42 alinéa 2 de la loi de 1965, que le copropriétaire qui entend s'en prévaloir ait voté contre ou ait été absent pour chacune d'elles.

L'annulation affecte l'autorisation mais pas les travaux : c'est cette confusion qui pousse beaucoup de copropriétaires à renoncer à agir, convaincus qu'il est inutile de demander la nullité d'une résolution dont les travaux sont déjà achevés.

Lorsque la résolution annulée avait autorisé des travaux sur une partie commune, sa nullité fait disparaître rétroactivement l'autorisation.

Or, précisément, les travaux jusque-là couverts par un vote redeviennent des travaux exécutés sans aucune autorisation. C'est ce constat qui permet de formuler, dans la même instance, une demande de démolition et de remise en état des lieux dans leur état antérieur, au besoin sous astreinte, aux côtés de la demande de nullité.

Cette demande se dirige à la fois contre le copropriétaire auteur des travaux, qui est souvent le titulaire du lot concerné (point qui mérite toujours d'être vérifié avant assignation) et contre le syndicat des copropriétaires, dont la mise en cause est une condition de recevabilité de l’action.

Elle ne suppose pas la preuve d'un préjudice personnel distinct de celui de la collectivité : depuis un arrêt de principe du 18 décembre 2001 (n°00-17.871), confirmé à de nombreuses reprises, chaque copropriétaire peut exiger seul la cessation d'une atteinte aux parties communes.

Le cumul, dans une même instance, de la nullité de l'assemblée et de la remise en état des travaux qu'elle avait autorisés est acquis en droit.

Par une décision du 29 janvier 2026 (n°23-14.955), la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d'appel de Paris du 22 février 2023 ayant accueilli les deux demandes réunies, sans exiger la preuve d'un préjudice personnel des demandeurs. La Cour a par ailleurs retenu, parmi les éléments justifiant la remise en état, l'absence de tout contrôle par l'architecte de la copropriété pourtant prévu par le règlement pour ce type de travaux (un moyen de fond supplémentaire, indépendant du vice affectant l'assemblée, qui vient renforcer la demande).

La demande de remise en état n'est toutefois pas sans limite.

Le copropriétaire demandeur ne peut réclamer à son profit personnel le paiement du coût des travaux de remise en état : cette somme, lorsqu'elle est due, est perçue par le syndicat des copropriétaires (Civ. 3e, 8 juin 2023 (n°21-15.692)).

Enfin, avant toute assignation, l'identité exacte du ou des titulaires du lot concerné (personne physique, indivision, société propriétaire) doit être vérifiée avec précision : le procès-verbal d'assemblée ou le règlement de copropriété ne suffisent pas toujours à l'établir.

Vous vous posez des questions sur la régularité d'une assemblée générale ou sur des travaux réalisés sans autorisation sur une partie commune ? Le cabinet Albertini, avocat à Marseille, intervient en droit de la copropriété et vous accompagne dans l'analyse de votre situation, de l'évaluation des chances de succès jusqu'à la représentation devant le tribunal judiciaire.