Lors d'une vente immobilière, le cas n'est pas rare : un compromis de vente est signé, une date est fixée chez le notaire, puis l'acquéreur fait finalement marche arrière quelques jours seulement avant la signature. Pour le vendeur, le premier réflexe est souvent de se tourner vers la clause pénale prévue au contrat. Un arrêt rendu le 24 septembre 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n° 24-16.732, publié au Bulletin) montre que ce réflexe ne suffit pas toujours.

La Cour y précise, pour la première fois depuis la réforme du droit des contrats de 2016, la portée de l'article 1304-3 du code civil : une condition suspensive qui échoue par la faute de l'acquéreur n'est pas « réputée accomplie » au profit du vendeur. La faute de l'acquéreur n'est pas effacée pour autant, mais elle se règle sur un autre terrain, celui de la responsabilité.

L'affaire part d'une situation assez classique en immobilier d'entreprise. Une société exploitait un hôtel dont elle n'était pas encore propriétaire : l'ensemble immobilier était financé par un crédit-bail immobilier, qui lui réservait une option d'achat à terme. Pour vendre, elle devait donc d'abord lever cette option, ce qui supposait l'accord des crédit-bailleurs puisque la levée était anticipée.

Le 19 octobre 2017, elle signe avec un acquéreur une promesse de vente au prix de 5 280 000 €, sous la condition suspensive de cet accord, à obtenir dans les 24 heures précédant l'acte authentique. La signature devait intervenir au plus tard le 31 janvier 2018.

Les parties avaient également prévu :

Le 17 janvier 2018, l'acquéreur écrit au notaire. Il souhaite finalement bénéficier d'une condition de financement et reporter la signature d'au moins trois mois.

Les crédit-bailleurs refusant tout report, le calendrier devient intenable et la vente n'est jamais réitérée.

La cour d'appel de Grenoble, le 21 mars 2024, retient que la condition a défailli par la faute de l'acquéreur. Elle autorise le vendeur à récupérer les 264 000 € séquestrés, mais rejette sa demande au titre de la pénalité de 528 000 €.

C'est ce dernier point que le vendeur soumet à la Cour de cassation.

L'ancien article 1178 du code civil visait expressément « le débiteur, obligé sous cette condition ». Le nouvel article 1304-3, alinéa 1er, issu de l'ordonnance du 10 février 2016, dispose désormais que la condition suspensive est réputée accomplie si « celui qui y avait intérêt » en a empêché l'accomplissement.

Le vendeur tirait argument de ce changement de mots. Selon lui, « celui qui y avait intérêt » désignait la partie qui avait intérêt à l'échec de la condition.

L'acquéreur, qui n'avait plus les fonds au 31 janvier 2018, avait intérêt à ce que la vente ne se fasse pas ; ayant fait défaillir la condition, celle-ci devait être tenue pour réalisée, et la pénalité devenait exigible.

La Cour rejette le pourvoi en s'appuyant sur quatre éléments :

Elle en juge que la fiction de la condition « réputée accomplie » est une sanction propre au débiteur obligé sous la condition. Lorsque c'est le créancier qui a provoqué la défaillance, la condition n'est pas réputée accomplie, « sans préjudice d'une éventuelle action en réparation ».

C'est le point qui demande un peu d'attention.

La condition portait sur l'acquisition du bien par le vendeur lui-même : elle était stipulée dans son intérêt, puisqu'il ne pouvait pas s'engager à vendre un immeuble dont il n'était pas encore propriétaire. Le vendeur était donc le débiteur obligé sous cette condition ; l'acquéreur, le créancier.

La défaillance étant imputable à l'acquéreur, et non au vendeur, l'article 1304-3 ne pouvait pas jouer. Et comme la pénalité supposait que « toutes les conditions » soient remplies, elle n'était pas due.

Le conseiller rapporteur la qualifiait de question nouvelle, et la doctrine était partagée : une partie des auteurs voyait dans l'article 1304-3 une simple codification de l'ancien article 1178, d'autres y lisaient une extension de la sanction au créancier déloyal.

L'avocate générale, elle, avait conclu à la cassation.

La Cour a fait le choix de la continuité, dans le prolongement de sa jurisprudence antérieure à la réforme (voir notamment Civ. 3e, 6 juillet 2011, n° 09-72.470, à propos d'une condition stipulée dans l'intérêt du seul acquéreur et défaillie par la faute du vendeur).

La logique se comprend : réputer la condition accomplie contre le débiteur, c'est le tenir à l'engagement qu'il a lui-même compromis.

Le fait de retourner cette condition contre le créancier reviendrait à engager définitivement le débiteur alors que l'événement dont il avait fait dépendre son obligation ne s'est pas produit.

Pour le vendeur, la situation peut paraître frustrante puisqu’il a respecté ses engagements, immobilisé son bien pendant des mois, et que la pénalité prévue lui échappe.

Toutefois, l'arrêt ne le laisse pas sans recours.

En pratique, la différence entre une indemnisation forfaitaire et une indemnisation à prouver peut être considérable.

Certes, l’acquéreur a évité la pénalité de 528.000 €, mais la cour d'appel a retenu sa faute et il a perdu les 264.000 € consignés chez le notaire.

Il reste en outre exposé, en principe, à une action en dommages et intérêts.

La leçon tient d'abord à la renonciation à la condition de prêt. Ce n'est jamais une simple formalité : en la signant, l'acquéreur déclare qu'il dispose des fonds et revenir sur cet engagement à quelques jours de la signature place la responsabilité de l'échec de son côté.

Elle tient également au calendrier : lorsqu'il dépend d'un tiers, qu'il s'agisse d'un crédit-bailleur, de la banque du vendeur ou d'une administration, un report n'est pas forcément possible, même si le vendeur y est favorable.

Si une difficulté apparaît, mieux vaut en parler tôt avec le vendeur et le notaire : une prorogation négociée en amont vaut toujours mieux qu'un contentieux.

Cet arrêt rappelle qu'en matière d'avant-contrat, l'essentiel se joue avant la signature. Quelques questions à se poser avec son notaire ou son avocat :

La clause pénale couvre-t-elle l'échec fautif d'une condition ? Il est possible de prévoir qu'elle s'appliquera aussi lorsque la vente n'est pas réitérée parce qu'une partie a, par sa faute, fait défaillir une condition suspensive. Le juge conserve toutefois le pouvoir de la modérer si elle est manifestement excessive (article 1231-5 du code civil).

Dans l'intérêt de qui chaque condition est-elle stipulée ? La précision est déterminante, puisque c'est elle qui permet d'identifier le débiteur et donc la partie exposée à l'article 1304-3. Il est utile de préciser aussi qui doit accomplir quelles démarches, et dans quels délais.

Le sort de la somme séquestrée est-il clair ? Les cas dans lesquels elle revient au vendeur doivent être énoncés sans ambiguïté.

Le financement est-il réellement assuré ? En cas de renonciation à la condition de prêt, un justificatif de fonds peut être demandé dès la promesse.

Le calendrier est-il réaliste ? Prévoir, ou exclure expressément, une faculté de prorogation évite bien des discussions.

Une condition suspensive qui échoue par la faute de l'acquéreur est-elle réputée accomplie ? Non, lorsqu'elle est stipulée dans l'intérêt du vendeur. Selon la Cour de cassation, la condition n'est réputée accomplie, au sens de l'article 1304-3 du code civil, que si c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché la réalisation.

Le vendeur peut-il malgré tout être indemnisé ? Il peut obtenir la somme séquestrée si le compromis le prévoit, et engager une action en réparation, à condition de prouver son préjudice.

La clause pénale du compromis s'applique-t-elle ? Tout dépend de sa rédaction : si elle suppose que toutes les conditions suspensives soient réalisées, elle ne s'appliquera pas en cas de défaillance de l'une d'elles.

L'acheteur peut-il se désister d'un compromis de vente sans conséquence ? Seulement dans certains cas : pendant le délai de rétractation de dix jours dont bénéficie l'acquéreur non professionnel d'un logement (article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation), ou si une condition suspensive stipulée en sa faveur ne se réalise pas sans faute de sa part. En dehors de ces hypothèses, il s'expose à perdre la somme versée, voire à devoir indemniser le vendeur.

Chaque dossier a ses particularités, et cet arrêt montre à quel point quelques mots dans un compromis peuvent changer l'issue d'un litige. J'accompagne vendeurs et acquéreurs, à Marseille et dans la région, aussi bien en amont, pour relire une promesse de vente, qu'en cas de difficulté : condition suspensive défaillie, clause pénale, restitution ou libération d'une somme séquestrée.

Maître François-Matthieu Albertini, avocat au barreau de Marseille 12 rue d'Arcole, Marseille · 06 73 47 22 00