Votre terrain est traversé par un chemin de passage au profit d’un voisin, et ce tracé compromet aujourd’hui un projet de construction, de division ou d’aménagement ? A l’inverse, votre voisin vous annonce qu’il veut déplacer le passage que vous empruntez depuis des décennies pour rejoindre la route ?

Dans notre précédent article, « Servitude de passage et désenclavement : à quelles conditions et comment agir ? », nous rappelions que le propriétaire du terrain qui subit le passage (le fonds servant) ne peut pas le déplacer de son propre chef, mais qu’il peut proposer un tracé de remplacement aussi commode lorsque le tracé d’origine lui est devenu trop onéreux.

Le bénéficiaire du passage (le fonds dominant) ne peut alors pas le refuser.

Un arrêt rendu le 1er octobre 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n° 25-13.283, publié au Bulletin) précise les conditions de ce déplacement : la gêne qui le justifie peut résulter de la seule volonté du propriétaire du fonds servant de modifier l’exploitation de son terrain, par exemple pour y réaliser une opération d’aménagement.

En 1970, un propriétaire vend six parcelles.

Le même jour, il consent à son acquéreur, par acte séparé, une servitude de passage conventionnelle sur les parcelles qu’il conserve, afin de permettre aux terrains vendus de rejoindre la voie publique.

Cinquante ans plus tard, les terrains vendus appartiennent à une copropriété et à plusieurs membres de la famille de l’acquéreur.

L’une des parcelles grevées a été acquise, avec plusieurs parcelles voisines, par une société foncière.

Cette société obtient un permis de démolir et d’aménager pour créer une zone d’activités industrielle et artisanale :

Or l’ancien chemin traversait le projet : il coupait plusieurs lots en deux, réduisait leur constructibilité et débouchait sur la route d’une manière incompatible avec le nouveau plan de circulation, qui interdisait notamment de tourner à gauche.

La société assigne donc les bénéficiaires du passage en déplacement de l’assiette de la servitude. La cour d’appel de Toulouse, le 18 décembre 2024, ordonne le déplacement vers un nouveau tracé, intégré à la voirie de la zone. Les propriétaires du fonds dominant se pourvoient en cassation.

L’article 701 du Code civil pose un principe et une exception : le propriétaire du fonds servant « ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode ».

Toutefois, « si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser ».

En d’autres termes, le propriétaire du fonds servant ne peut ni changer l’état des lieux, ni transporter le passage dans un autre endroit que celui où il a été primitivement fixé sauf si sa charge est devenue plus lourde et qu’un nouveau tracé aussi commode pour le fonds dominant est possible.

Sur la charge du fonds servant, les propriétaires du fonds dominant, soutenaient que :

Sur la commodité du nouveau tracé, ils faisaient valoir qu’il allongeait les trajets pour rejoindre les giratoires et traversait une zone d’activités plus fréquentée que l’ancien chemin.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et pose une règle de principe :

« lorsque l’assignation primitive de la servitude de passage grevant son fonds lui occasionne une gêne sérieuse, laquelle peut résulter de sa volonté de modifier les modalités d’exploitation de son fonds, le propriétaire du fonds servant peut offrir au propriétaire du fonds dominant, qui ne peut le refuser, un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits ».

Plutôt que de discuter séparément les notions d’assignation « plus onéreuse » et de « réparations avantageuses », la Cour raisonne à partir d’un critère unique : la gêne sérieuse que le tracé d’origine cause au fonds servant.

En l’occurrence, juges du fond l’avaient souverainement caractérisée par des éléments concrets : des lots coupés en deux, des complications d’utilisation et de gestion pour les futurs occupants, une perte de constructibilité au regard du plan local d’urbanisme et la perte financière qui en résulte.

C’est l’apport principal de l’arrêt.

L’argument selon lequel le promoteur avait acquis le terrain en connaissance de cause, et créé lui-même la difficulté, est écarté : la gêne peut résulter de la volonté du propriétaire de changer la manière dont il exploite son terrain.

La Cour avait déjà admis le déplacement lorsque la gêne venait du côté du fonds dominant : proximité du chemin avec l’habitation, augmentation du nombre de passages, changement de destination du fonds dominant (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 22-10.700).

Elle admet un nouveau tracé lorsque la gêne naît d’un projet du propriétaire du fonds servant.

Cette solution contraste avec celle retenue en matière de désenclavement, que nous évoquions dans notre précédent article : le propriétaire dont l’enclave résulte de son propre fait ne peut pas réclamer de passage sur le terrain voisin. La différence s’explique : l’article 701 n’impose au fonds dominant aucune perte, puisque le tracé proposé doit être aussi commode que l’ancien.

Sur la seconde condition, la Cour approuve la cour d’appel d’avoir retenu que le nouveau tracé ne présentait « aucun inconvénient réel » pour les bénéficiaires :

Un éventuel allongement des parcours pour rejoindre les giratoires ne suffisait pas à rendre l’usage de la servitude plus incommode, dès lors que son objet essentiel était d’offrir un accès à la voie publique.

La commodité s’apprécie donc globalement, au regard de la fonction de la servitude, et non mètre par mètre : un trajet un peu plus long peut être compensé par un accès plus sûr et mieux aménagé.

L’arrêt intéresse directement les promoteurs et lotisseurs, mais aussi les particuliers qui souhaitent diviser leur terrain, construire une maison ou une extension sur un terrain traversé par un passage, situation fréquente à Marseille et dans les zones périurbaines où les parcelles se densifient.

Le bénéficiaire ne peut pas refuser un tracé aussi commode.

Un refus de principe conduit à une procédure, et le cas échéant à une condamnation aux dépens et aux frais d’avocat de l’adversaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La discussion doit donc porter sur le terrain concret de la commodité :

Constat de commissaire de justice, plans, photographies et, si nécessaire, expertise judiciaire : la commodité relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond, la qualité des preuves est déterminante.

Mon voisin peut-il déplacer le chemin de passage qui traverse son terrain ?
Pas de sa propre initiative. Il peut en revanche vous proposer un autre tracé aussi commode si le tracé actuel lui cause une gêne sérieuse. Si le nouveau tracé est aussi commode, vous ne pouvez pas le refuser ; à défaut d’accord, c’est le juge qui tranche.

Un projet de construction suffit-il à justifier le déplacement d’une servitude de passage ?
Il peut suffire. Selon la Cour de cassation, la gêne sérieuse peut résulter de la volonté du propriétaire du fonds servant de modifier l’exploitation de son terrain. Il faut néanmoins démontrer concrètement cette gêne (perte de constructibilité, lots inexploitables, contraintes d’urbanisme).

Qu’est-ce qu’un tracé « aussi commode » ?
C’est un tracé qui permet au bénéficiaire d’exercer son droit de passage sans inconvénient réel par rapport à l’ancien, au regard de la fonction de la servitude, le plus souvent l’accès à la voie publique. Un trajet légèrement plus long n’est pas, à lui seul, un obstacle.

Le bénéficiaire du passage peut-il, lui, demander le déplacement ?
L’article 701 ne réserve cette faculté qu’au propriétaire du fonds servant. Le bénéficiaire doit, à l’inverse, user du passage conformément à son titre, sans aggraver la charge du terrain voisin (article 702 du code civil).

Sur le même thème, notre article « Servitude de passage et désenclavement : à quelles conditions et comment agir ? », qui présente les différentes sources du droit de passage, l’état d’enclave, le choix du tracé, l’indemnisation et l’extinction de la servitude.

Maître François-Matthieu Albertini, avocat en droit immobilier à Marseille : un passage gêne votre projet, ou votre droit de passage est remis en cause ?

Chaque servitude a son histoire, son titre et ses contraintes propres. J’accompagne propriétaires, lotisseurs et bénéficiaires de servitudes, à Marseille et dans la région, aussi bien en amont, pour analyser un titre ou négocier un nouveau tracé, qu’en cas de contentieux : déplacement de l’assiette, aggravation de la servitude, désenclavement ou extinction du droit de passage.