Assemblée générale de copropriété : quand et comment contester une décision ?

Vous avez voté contre, ou vous étiez absent, mais décision a quand même été adoptée ?

Pouvez-vous la remettre en cause ? Oui — mais à certaines conditions précises, et dans un court délai.

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, organise un régime démocratique au sein de la copropriété : les décisions sont prises en assemblée générale, selon des règles strictes, et s’imposent ensuite à tous.

Naturellement, ces règles doivent être respectées.

Lorsqu’elles ne le sont pas (convocation défaillante, erreur sur la majorité, vote non éclairé, ordre du jour détourné), un juge peut prononcer l’annulation de la résolution, voire de l’assemblée dans son ensemble.

Le recours contre les décisions d’assemblée générale est souvent méconnu ou mal comprise des copropriétaires : action intentée tardivement, sans qualité, ou fondée sur des vices qui n’en sont pas.

Cet article a pour ambition de donner des clés aux copropriétaires pour évaluer si une contestation est envisageable et d’éviter les erreurs qui y font obstacle.

L’article 42 de la loi de 1965 ne reconnaît la qualité pour agir qu’aux copropriétaires opposants et aux copropriétaires défaillants.

C’est la situation la plus courante et la plus claire : il s’agit du copropriétaire ayant voté contre la résolution adoptée, ou pour la résolution rejetée.

Il s’agit du copropriétaire qui était absent et n’était pas représenté par un mandataire à l’assemblée.

Attention : si vous aviez donné procuration à quelqu’un, même sans lui donner de consignes de vote, vous n’êtes pas défaillant — vous étiez représenté.

Cass. civ. 3e, 7 septembre 2011, n° 10-18.312 : la présence d’un mandataire exclut la qualité de défaillant, quand bien même la procuration ne comprendrait aucune instruction de vote.

Conformément à une jurisprudence constante, le copropriétaire qui a voté favorablement certaines résolutions ne peut réclamer l’annulation de l’assemblée tout entière sur le fondement d’une irrégularité de convocation dont il n’a pas souffert (Cass. civ. 3e, 14 mars 2019, n° 18-10.379).

À retenir : avant toute démarche, vérifiez votre position lors du vote. C’est la condition préalable à toute action.

L’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965 est particulièrement strict : le copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée pour saisir le tribunal judiciaire.

Passé ce délai, le copropriétaire est forclos : son action n’est plus recevable et les décisions deviennent définitives.

Le délai court à compter de la notification du procès-verbal par le syndic.

L’article 42 al. 2 de la loi impose au syndic de procéder à cette notification dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée.

Ce délai s’impose au syndic et son dépassement décale d’autant le point de départ du délai de contestation des copropriétaires.

Cette notification peut être réalisée par voie électronique (article 42-1 de la loi de 1965), sauf demande contraire du copropriétaire.

Si le syndic n’a pas notifié le procès-verbal, ou si la notification est irrégulière (destinataire erroné, envoi sans accusé de réception alors qu’il est requis), le délai de deux mois ne court pas.

Si le procès-verbal n’a jamais été notifié, l’action n’est plus soumise à un délai de forclusion de deux mois mais à la prescription quinquennale : le copropriétaire dispose de cinq ans pour contester l’assemblée générale.

Le délai de 2 mois n’est pas non plus applicable dès lors que la décision de l’assemblée a eu pour effet d’introduire une clause illicite dans le règlement de copropriété (Cass. civ. 3e, 27 septembre 2000, n° 98-22.792).

Le dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle dans le délai de 2 mois a un effet interruptif. Le délai recommence à courir le jour où un avocat a été désigné (CA Paris, 23e ch., sect. B, 1er avr. 1999, n° 1997/26793).

À retenir : dès réception du procès-verbal, comptez immédiatement vos deux mois. Consultez un avocat sans attendre — le temps nécessaire à la constitution du dossier est court.

L’action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, est la partie défenderesse.

La représentation par un avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire.

Enfin, il est important de relever que l’article 42 alinéa 3 de la loi de 1965 prévoit une suspension de plein droit, sauf urgence, de l’exécution par le syndic des travaux votés en application des articles 25 et 26, pendant le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.

La suspension d’exécution ne s’applique toutefois que pendant le délai de deux mois pour exercer l’action en contestation de la décision.

Elle ne se prolonge pas pendant la durée de l’instance en annulation.

L’expérience démontre toutefois que les syndics prudents hésitent à exécuter les décisions querellées lorsque la contestation apparaît sérieuse.

Techniquement, les contestations peuvent porter tant sur des irrégularités formelles (absence de convocation) que sur des vices de fond (abus de majorité).

Cela étant, tous les vices n’emportent pas les mêmes conséquences, les tribunaux ne les traitant pas nécessairement de la même manière.

Certaines irrégularités entachent la procédure de manière objective et touchent à la régularité même du processus délibératif.

La convocation doit être envoyée à chaque copropriétaire dans les délais légaux, à l’adresse notifiée au syndic.

Une convocation tardive, adressée à une ancienne adresse, ou omise peut entraîner l’annulation de l’assemblée.

Le délai minimal est de 21 jours francs avant la tenue de l’assemblée (article 9 du décret du 17 mars 1967), sauf urgence dûment caractérisée ou accord exprès de tous les copropriétaires pour tenir l’assemblée dans un délai plus court.

Le point de départ du délai varie selon le mode de notification choisi. Par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), il court à compter du lendemain de la première présentation au domicile du destinataire — que le courrier ait été retiré ou non.

Par voie électronique, il court à compter du lendemain de l’envoi de l’avis par le prestataire. Par remise en main propre, il court dès le jour de la remise (article 64 du décret du 17 mars 1967).

Depuis le décret n°2025-1292 du 22 décembre 2025, la notification électronique est devenue le principe ; la notification postale n’est maintenue que sur demande écrite du copropriétaire.

La computation elle-même a fait l’objet d’une clarification récente.

La Cour de cassation a confirmé que le délai de 21 jours se décompte de quantième à quantième, à compter du lendemain de la première présentation.

L’assemblée ne peut donc se tenir qu’à partir du 22ème jour suivant ce point de départ.

Cass. civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 24-17.437 — Règle de computation : le délai de 21 jours court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée (art. 9 et 64 du décret du 17 mars 1967), de quantième à quantième. Il expire le 21ème jour à minuit — l’assemblée ne peut se tenir qu’à partir du 22ème jour.

Par exemple, pour une première présentation le 12 décembre → le délai court du 13 décembre 0h00 au 2 janvier 0h00 → l’assemblée du 3 janvier est donc régulière.

Seules les questions inscrites à l’ordre du jour peuvent faire l’objet d’un vote.

Toute résolution adoptée sur un point non mentionné dans la convocation est nulle de plein droit.

Par ailleurs, certaines résolutions imposent la communication préalable de documents spécifiques : devis pour les travaux relevant de l’article 25 b), projet de contrat pour les délégations, etc.

L’absence de ces documents peut vicier le vote en privant les copropriétaires d’un éclairage nécessaire.

À titre d’exemple, l’article 10 du décret du 17 mars 1967 impose, lorsqu’une résolution porte sur l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux sur les parties communes (article 25 b de la loi), qu’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux soit joint à la convocation.

Cette exigence est toutefois strictement circonscrite : elle ne vise pas toutes les résolutions relatives à des travaux, mais uniquement celles relevant du b) de l’article 25 — et non, par exemple, celles relevant du h) de ce même article (installation d’antennes relais).

La feuille de présence doit être établie et signée.

Les tantièmes détenus par chaque copropriétaire doivent être correctement reportés.

Conformément à une jurisprudence constante, toute erreur dans le calcul des voix ayant influé sur le résultat du vote peut justifier l’annulation de la résolution concernée.

Par exemple, une résolution portant sur des travaux de ravalement est soumise à la majorité de l’article 25, qui exige la majorité de l’ensemble des copropriétaires.

Le syndicat compte 1000 tantièmes ; la résolution doit recueillir au moins 501 voix pour être adoptée.

Un lot appartient à une indivision de trois coindivisaires représentant ensemble 60 tantièmes, lesquels étaient présents à l’assemblée et ont tous voté pour l’adoption de la résolution.

Le syndic les a comptabilisés séparément, portant 180 voix favorables au lieu de 60.

Le procès-verbal mentionne 520 voix favorables.

Toutefois, la bonne computation aurait dû donner 400 voix pour : la résolution est donc adoptée mais l’erreur a changé le résultat du vote.

En conséquence, cette méconnaissance formelle peut justifier l’annulation de la délibération.

À l’inverse, si la résolution avait recueilli 600 voix favorables, la même erreur n’aurait pas changé l’issue du vote.

La loi de 1965 distingue plusieurs niveaux de majorité selon l’importance de la décision : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance (article 24), majorité de tous les copropriétaires (article 25), double majorité — membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix — (article 26) voire unanimité.

Adopter à la majorité simple une décision qui requiert la majorité absolue, ou inversement, constitue un vice de fond qui peut emporter l’annulation.

Le mécanisme dit de la « passerelle » (articles 25-1 et 26-1) atténue parfois la rigueur de cette règle : si une résolution soumise à la majorité requise n’est pas adoptée mais a recueilli au moins un certain nombre de voix, la même assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à une majorité simplifiée.

Ce mécanisme est strictement encadré et son absence peut aussi être source de contestation.

L’annulation peut être partielle ou totale selon la nature et la portée de l’irrégularité.

Lorsque le vice n’affecte qu’une résolution particulière — erreur de majorité, absence d’un document requis pour ce seul point — seule cette résolution est annulée.

En revanche, certains vices touchent à la régularité de l’ensemble de l’assemblée : défaut de convocation d’une partie des copropriétaires, irrégularité substantielle de la convocation, absence totale de feuille de présence.

Dans ces cas, l’annulation peut s’étendre à l’intégralité des résolutions adoptées lors de cette assemblée.

Cette distinction a des enjeux pratiques importants : si vous contestez une décision de travaux adoptée lors d’une assemblée comportant par ailleurs d’autres décisions importantes (approbation des comptes, désignation du syndic), la stratégie contentieuse doit en tenir compte.

Par exemple, si l’assemblée a voté trois résolutions (approbation des comptes, désignation du syndic, et autorisation de travaux sur les parties communes) et que le seul vice constaté est l’absence du document d’implantation requis pour la résolution travaux (article 10 du décret de 1967), seule cette résolution sera annulée. L’approbation des comptes et la désignation du syndic demeurent valables.

En revanche, si la convocation n’a pas été adressée à l’un des copropriétaires, c’est l’ensemble de l’assemblée qui peut être annulée — y compris la désignation du syndic, avec toutes les conséquences que cela implique sur la gestion courante de l’immeuble.

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