Infiltrations venant d'une terrasse privative : le syndicat des copropriétaires est responsable en dépit du règlement de copropriété
Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973, publié au Bulletin
L'eau s'infiltre dans votre appartement ou votre local commercial depuis la terrasse du voisin du dessus et le syndic vous répond que le règlement de copropriété met l'entretien de cette terrasse à la charge de son bénéficiaire, et que le syndicat n'y est pour rien.
Cet argument est désormais neutralisé.
Par un arrêt publié au Bulletin du 17 septembre 2026, la Cour de cassation juge qu'une telle clause ne peut exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité envers la victime.
I. L'affaire : une toiture-terrasse à usage exclusif et un locataire inondé
Le locataire d'un local commercial subissait des infiltrations provenant de la toiture-terrasse située au-dessus de son local.
Cette toiture était une partie commune affectée à l'usage exclusif d'un autre lot.
Le règlement de copropriété prévoyait que l'entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif étaient à la charge des propriétaires des lots concernés.
Le locataire a assigné le syndicat des copropriétaires et son assureur en indemnisation.
La cour d'appel de Lyon l'a débouté, considérant que la clause du règlement excluait la responsabilité du syndicat, mais la Cour de cassation censure cette décision.
II. La solution : la clause d'entretien est valable, mais elle ne protège pas le syndicat
Une partie commune à jouissance privative (terrasse, toit-terrasse, jardin, cour) reste une partie commune, qui appartient indivisément à tous les copropriétaires (article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965). Seul son usage est réservé à un lot.
Si le règlement de copropriété peut valablement mettre son entretien à la charge du copropriétaire qui en a la jouissance, cette clause ne peut avoir pour effet d'exonérer le syndicat de la responsabilité de plein droit que lui impose l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par les parties communes.
Cette disposition est d'ordre public : il est impossible d’y déroger.
La clause conserve toutefois son utilité entre le syndicat et le copropriétaire qui devait entretenir la terrasse : après avoir indemnisé la victime, le syndicat peut exercer contre lui une action récursoire.
Enfin, on notera que depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, l'article 14 vise les dommages « ayant leur origine dans les parties communes » de sorte que la solution vaut pleinement pour les sinistres actuels.
III. Ce que cela change
- Un responsable solvable - La victime peut agir directement contre le syndicat, assuré pour sa responsabilité civile.
- Une responsabilité sans faute - Il suffit d'établir que le dommage trouve son origine dans la partie commune, ce que peut permettre une expertise.
- Plusieurs débiteurs possibles - Le copropriétaire de la terrasse peut aussi être poursuivi sur son propre fondement, s'il a commis une faute ou aménagé la terrasse (Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 20-23.614).
- Locataires concernés - Un locataire, tiers à la copropriété, peut lui aussi agir contre le syndicat, comme dans l'affaire jugée.
Le préjudice indemnisable comprend la remise en état des embellissements, mais aussi le trouble de jouissance et, pour un bailleur ou un commerçant, la perte de loyers ou d'exploitation.
IV. Les délais pour agir
L'action en responsabilité contre le syndicat se prescrit par cinq ans à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir (article 42 de la loi du 10 juillet 1965, renvoyant à l'article 2224 du code civil).
En pratique, il ne faut pas laisser un sinistre récurrent s'installer : plus les infiltrations durent, plus il est difficile d'en déterminer l'origine et de chiffrer le préjudice.
Ce qu'il faut faire en cas d'infiltrations
- Déclarer le sinistre à votre assureur multirisque habitation ou professionnelle.
- Prévenir le syndic par écrit, photographies à l'appui, en demandant l'intervention d'un professionnel et la déclaration du sinistre à l'assureur de l'immeuble.
- Faire constater les désordres par un commissaire de justice si la situation dure.
- Mettre en demeure le syndicat en cas d'inertie, en lui rappelant que la clause du règlement ne lui est pas opposable.
- Solliciter une expertise judiciaire en référé (article 145 du code de procédure civile) pour établir l'origine des infiltrations et chiffrer les travaux et préjudices.
- Agir au fond contre le syndicat et son assureur, et, le cas échéant, contre le copropriétaire de la terrasse.
Vous êtes syndic ou copropriétaire d'une terrasse ? L'arrêt rappelle aussi l'intérêt d'un entretien régulier : c'est le copropriétaire défaillant qui supportera, au final, le coût du sinistre.
