Loyers impayés : la procédure de résiliation du bail et d’expulsion, étape par étape
Un impayé de loyer est malheureusement une situation fréquente à laquelle un propriétaire bailleur peut être confronté.
La procédure pour y mettre fin est encadrée par la loi, mais elle comporte un piège technique que beaucoup de propriétaires ignorent : selon la date de signature du bail, le délai dont dispose le locataire pour régulariser n’est pas le même. Se tromper sur ce point peut faire perdre plusieurs semaines, voire faire échouer une assignation.
I. Premier réflexe : vérifier la clause résolutoire et ne pas attendre
La quasi-totalité des baux d’habitation comportent une clause résolutoire, dont le régime est fixé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette clause permet au bailleur d’obtenir la résiliation du bail sans attendre son terme, dès lors que le locataire ne paie plus son loyer, ses charges, ou le dépôt de garantie.
Chaque mois d’attente est un mois de loyer perdu et une dette qui s’alourdit : la première chose à faire, dès le premier impayé significatif, est de mandater un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer.
II. Le commandement de payer : le point de départ de la procédure
Le commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), qui doit notamment mentionner le montant de la dette décomposé période par période, le rappel de la clause résolutoire, et la possibilité pour le locataire de saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Six semaines ou deux mois : la question à ne pas manquer
C’est le point le plus souvent mal maîtrisé, y compris par certains professionnels.
Avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 (dite « loi anti-squat »), la clause résolutoire ne produisait effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 10 de cette loi a réduit ce délai à six semaines, uniquement pour les baux conclus à compter du 27 juillet 2023.
Dans un avis du 13 juin 2024 (Cass. 3e civ., n° 24-70.002), la Cour de cassation a confirmé que cette réduction ne s’applique pas rétroactivement aux baux en cours signés avant cette date, en application du principe de non-rétroactivité de la loi (article 2 du code civil) : ces baux restent soumis au délai de deux mois, sauf clause contraire plus favorable au locataire.
En pratique, avant de faire délivrer un commandement de payer, il faut donc vérifier la date de signature du bail concerné pour indiquer le bon délai : une erreur sur ce point peut être soulevée par le locataire pour contester la régularité de la procédure.
Le coût de l’acte
Le tarif du commandement de payer est réglementé (articles A444-10 et suivants du code de commerce) : l’émolument de l’acte lui-même s’élève à 30,77 € HT, auxquels s’ajoutent les frais de déplacement et la TVA, soit un coût de l’ordre de 46 € TTC pour cet acte seul.
Les étapes suivantes de la procédure (assignation, signification du jugement, commandement de quitter les lieux) sont facturées séparément, selon le même barème réglementé.
III. La notification au représentant de l’État : une obligation distincte, à ne pas confondre
Une fois le délai de régularisation expiré sans paiement, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble.
L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 impose alors une obligation à part, que l’on confond souvent avec le délai de régularisation : l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande.
Ce délai de six semaines, computé en jours, a fait l’objet d’un avis de la Cour de cassation du 6 novembre 2025 (n° 25-70.018) : il équivaut à quarante-deux jours, décomptés à rebours à partir de la date d’audience (sans compter le jour de l’audience lui-même), sans bénéficier de la règle de report au premier jour ouvré suivant en cas d’échéance un samedi, un dimanche ou un jour férié, cette règle de report (article 642 du code de procédure civile) étant réservée aux délais calculés en avant.
Un calcul erroné de ce délai expose donc le bailleur à voir son action jugée irrecevable, plusieurs mois après l’avoir engagée.
À venir : le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 imposera, à compter du 1er janvier 2027, un signalement de l’impayé à la CAF ou à la MSA lorsque le locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF, ALS) dans un délai de deux mois à compter de la constitution de la dette, avant transmission à la CCAPEX. Cette obligation, distincte du commandement de payer, ne remplace aucune des étapes précitées ; elle s’y ajoute pour les seuls locataires bénéficiaires d’une aide au logement.
IV. L’assignation et l’audience devant le juge
À l’audience, le bailleur doit démontrer que la dette locative subsiste et que le commandement de payer est resté sans effet.
Le juge des contentieux de la protection dispose toutefois d’un pouvoir d’appréciation important : il peut accorder au locataire de bonne foi des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans, suspendant les effets de la clause résolutoire tant que l’échéancier fixé est respecté.
Ce n’est qu’en cas de nouvelle défaillance, constatée par le bailleur, que la résiliation devient définitive et que l’expulsion peut être poursuivie.
À défaut de clause résolutoire dans le bail, ou lorsque le juge écarte son application, le bailleur peut toujours demander la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1224 du code civil, pour manquement du locataire à son obligation de paiement, la procédure est alors plus longue, la résiliation étant laissée à l’appréciation du juge plutôt qu’acquise de plein droit.
V. Après le jugement : de la décision à l’expulsion effective
Une fois la résiliation prononcée et le jugement signifié au locataire, celui-ci doit quitter les lieux. À défaut, un commandement de quitter les lieux lui est délivré, ouvrant un délai minimum de deux mois avant toute exécution forcée (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution), délai que le juge peut réduire ou allonger selon les circonstances.
Si le locataire ne part toujours pas, le bailleur peut solliciter le concours de la force publique auprès de la préfecture, sous réserve du respect de la trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, toute expulsion physique est en principe suspendue, sans empêcher pour autant la procédure judiciaire de se poursuivre jusqu’à son terme.
Comptez, en pratique, entre douze et dix-huit mois entre la délivrance du commandement de payer et une expulsion effective, trêve hivernale comprise, un délai qui justifie d’agir dès les premiers signes d’impayé plutôt que d’attendre que la dette s’accumule.
VI. Anticiper les risques
Face à la longueur de cette procédure, plusieurs dispositifs permettent de limiter l’exposition financière du bailleur pendant la période d’impayé :
- la garantie loyers impayés (GLI), souscrite par le bailleur auprès d’un assureur, qui prend en charge tout ou partie des loyers impayés ainsi que, selon les contrats, les frais de procédure et les dégradations locatives — sous réserve de conditions de ressources du locataire à la souscription et de délais de carence propres à chaque contrat ;
- la garantie Visale, dispositif gratuit d’Action Logement qui se substitue à une caution physique pour certains profils de locataires (jeunes de moins de 30 ans, salariés en mobilité professionnelle notamment) et indemnise le bailleur en cas d’impayés, avant de se retourner elle-même contre le locataire ;
- la clause de solidarité et le cautionnement, lorsqu’un tiers s’est engagé à garantir le paiement du loyer : le bailleur peut alors agir directement contre la caution, sans attendre l’issue de la procédure contre le locataire.
Ces dispositifs ne dispensent pas d’engager la procédure de résiliation en parallèle : ils compensent la perte financière, mais seule la procédure judiciaire permet de reprendre le logement.
VII. Quels sont les pièges à éviter ?
- Confondre le délai de régularisation (six semaines ou deux mois selon la date du bail) avec le délai de notification au représentant de l’État avant l’audience (six semaines, mais computé différemment) : ce sont deux obligations distinctes, sanctionnées différemment.
- Appliquer le délai de six semaines à un bail signé avant le 27 juillet 2023 : la clause résolutoire ne produirait alors pas effet, faute d’avoir laissé au locataire le délai de deux mois auquel il a droit.
- Attendre plusieurs mois avant de réagir à un premier impayé : chaque mois de retard allonge d’autant la procédure et la dette à recouvrer.
- Négliger la computation à rebours du délai de notification au représentant de l’État : une erreur de quelques jours suffit à rendre l’assignation irrecevable.
- Procéder soi-même à une expulsion sans décision de justice : changement de serrures, coupure des fluides ou reprise des clés exposent le bailleur à des sanctions civiles et pénales lourdes, quelle que soit l’ancienneté de l’impayé.
VIII. Questions fréquentes
Quel délai s’applique à mon locataire pour régulariser : six semaines ou deux mois ?
Tout dépend de la date de signature du bail : six semaines pour les baux conclus à compter du 27 juillet 2023, deux mois pour les baux signés avant cette date, la réforme précitée ne s’appliquant pas rétroactivement.
Puis-je engager la procédure dès le premier mois de loyer impayé ?
Rien n’impose d’attendre plusieurs mois d’impayés. Au contraire, plus le commandement de payer est délivré tôt, plus la dette reste limitée et la procédure rapide.
Le locataire peut-il éviter la résiliation même après l’expiration du délai ?
Le locataire peut demander des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans. Si ces derniers sont accordés, ce n’est qu’en cas de nouvelle défaillance que la résiliation devient définitive.
La garantie loyers impayés dispense-t-elle d’agir en justice ?
Non, elle permet de compenser la perte de loyers pendant la procédure, mais seule la décision de justice permet d’obtenir la résiliation du bail et, si nécessaire, l’expulsion du locataire.
Que se passe-t-il si l’impayé survient en hiver ?
La procédure judiciaire peut être menée à son terme sans attendre la fin de la trêve hivernale (31 mars) : seule l’exécution matérielle de l’expulsion est suspendue durant cette période, ce qui justifie d’agir sans délai pour disposer d’un titre exécutoire dès sa levée.
Entre le choix du bon délai de régularisation, la computation du délai de notification avant l’audience et l’articulation avec la trêve hivernale, la procédure de résiliation pour impayés ne tolère guère l’approximation. Le cabinet de Maître François-Matthieu Albertini, avocat en droit immobilier au barreau de Marseille, accompagne les propriétaires-bailleurs dès le premier incident de paiement, de la délivrance du commandement de payer jusqu’à l’expulsion si elle s’avère nécessaire. N’hésitez pas à contacter le cabinet pour un accompagnement personnalisé.
